Inmuebles con más de 50 años tienen la obligatoriedad de acometer la Inspección Técnica de Edificios (ITE)
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¿Qué es la ITE y qué incluye?
La ITE es un instrumento de información y pre diagnóstico que, en base a una inspección visual de la estructura, fachada, cubierta, así como de las redes comunes de saneamiento y abastecimiento de un edificio, permite conocer sus características, su estado de conservación y las patologías que pudieran afectarlo.
La ITE incluye una certificación de la eficiencia energética (CEE) que consiste en la toma de datos de la envolvente e instalaciones y posibilidades de mejorar, así como un informe sobre las condiciones básicas de accesibilidad del edificio y posibilidades de mejora.
¿Quién puede redactarla?
La ITE debe ser realizada por profesionales de la Arquitectura o Arquitectura Técnica.
Objetivos
El objetivo de la ITE consiste en identificar las lesiones y deterioros detectados visualmente durante la inspección, producidos por causas exteriores o interiores, vicios, fallos o falta de mantenimiento. Igualmente pretende una pre diagnosis de las posibles causas de las patologías observadas y del estado de conservación de los edificios, clasificar, por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación, evaluar la importancia de los daños, dictaminar sobre la necesidad de intervenir y recomendar el tipo de intervención adecuado.
Plazos de la ITE
Existe la obligatoriedad, tanto de disponer como de presentar ante el Ayuntamiento, la ITE, para aquellos edificios de uso predominantemente residencial, dentro del año siguiente a aquel en el que el edificio cumpla cincuenta años.
La ITE es obligatoria para las personas propietarias de:
- Todos los edificios residenciales (aquellos cuyo uso mayoritario sea destinado a vivienda: viviendas unifamiliares, bifamiliares y adosados, así como los de tipología residencial colectiva) excepto los unifamiliares que no den a vía o espacio público (salvo que el Ayuntamiento lo requiera), que tengan una edad superior a 50 años.
- Edificios asimilados al uso residencial colectivo (Hoteles, residencias, albergues, etc.).
- Los edificios de uso residencial incluidos en la categoría de fuera de ordenación.
- Todos los edificios que quieran solicitar ayudas para la conservación, accesibilidad y mejora energética, antes de solicitar la ayuda.
- Y según dispongan los Ayuntamientos de manera más restrictiva a través de sus propias Ordenanzas.
Quedan excluidos los edificios de uso predominantemente residencial que hubieran sido objeto de una declaración de situación legal de ruina.
No forma parte de esta norma la verificación de aquellas instalaciones o elementos del edificio cuya revisión o inspección técnica está sometida a normativa sectorial específica (ascensores, instalaciones eléctricas, de telecomunicación, de calefacción, agua caliente sanitaria).
Edad del edificio
Se trata del tiempo transcurrido desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de la rehabilitación integral del edificio. Se acreditará mediante alguno de los siguientes documentos, por orden preferente:
- Certificado final de obras o Acta de recepción de obras.
- Declaración de obra nueva, Certificado catastral o Licencia de primera ocupación del edificio.
- La que figure en el catastro o en el censo de edificios.
En defecto de los documentos anteriores, la edad del edificio se podrá acreditar a través de cualquier otro medio de prueba admisible en derecho.
Alcance, vigencia y renovación
La ITE se realiza por edificios completos y tiene una validez 10 años, debiéndose renovar una vez trascurrido dicho plazo. Éste se computa a partir de la fecha de entrada en el registro municipal de la ITE primera o inicial o de la ITE de subsanación, refiriéndose esta última a la que debiera llevarse a cabo si del resultado de la ITE se hubiera obtenido un grado de intervención 1, 2 o 3.
Resultado de la ITE
En materia de conservación, exige la evaluación de la importancia del daño, la realización de un dictamen sobre la necesidad de intervenir y recomendar el tipo de intervención adecuado. Los grados de intervención son:
- Grado 1: Inmediata (en un plazo máximo de 24 horas)
- Grado 2: Muy urgente (en un plazo máximo de 3 meses)
- Grado 3: Urgente (en un plazo máximo de 12 meses)
- Grado 4 Necesaria a medio plazo
- Grado 5: Mantenimiento
Los grados 1, 2, y 3 suponen la obligatoriedad de intervención de la administración local y el despliegue de los mecanismos administrativos de ejecución forzosa.
¿A qué obliga el informe de la ITE?
Las comunidades tienen la obligación de llevar a cabo todas las obras que en el informe de ITE se consideran inmediatas, muy urgentes o urgentes. Dicha obligación puede concluir de dos maneras en función del tipo de información, bien con la presentación de la ITE (Grados 4 y 5) o la presentación del certificado de subsanación (Grados 1, 2 y 3).
La falta de presentación de la ITE en el plazo establecido faculta al Ayuntamiento para requerir dicha presentación en un plazo de dos meses. En caso de incumplimiento, sin perjuicio de la correspondiente sanción por infracción urbanística, el Ayuntamiento podrá llevar a cabo la inspección de forma subsidiaria. Se seguirá el mismo procedimiento si no se ejecutan las obras contenidas en dicha inspección, dirigidas a eliminar los riesgos detectados, correspondientes a los grados de intervención 1, 2 y 3.
Dentro del ámbito de sus competencias, el Ayuntamiento velará por la seguridad de las personas ordenando, de forma preferente, la ejecución de las obras que afecten a la estructura de los edificios, a la cubierta y la reparación de las fachadas orientadas hacia la vía pública.
Registro en el Gobierno Vasco
El Ayuntamiento, una vez recibida la ITE, la inscribirá en el Registro de Inspecciones Técnicas de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Euskadi. La información contenida será la que las personas autorizadas habrán entregado previamente a las Comunidades de Propietarios/as en los formatos estándares establecidos.
Normativa principal de aplicación: Ley 3/2015, del 18 de junio, de Vivienda, Ley 2/2006, del 30 de junio, de Suelo y Urbanismo, Ley 38/1999, del 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación y Decreto 117/2018, del 24 de julio, de la inspección técnica de los edificios en la Comunidad Autónoma del País Vasco.